《張掖市物業(yè)管理實施辦法》政策解讀

《張掖市物業(yè)管理實施辦法》由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)起草。辦法書面征求了市直相關(guān)部門、各縣區(qū)住建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、街道社區(qū)、業(yè)主代表的意見，并組織召集了上述相關(guān)各單位參加的征求意見座談會。在此基礎(chǔ)上，辦法以《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，借鑒《蘭州市物業(yè)管理條例》等省內(nèi)其他地州市的經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，制定了《張掖市物業(yè)管理實施辦法》?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、制定的必要性、可行性

物業(yè)管理工作是民生領(lǐng)域一項重要工作，涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，影響市民工作生活的方方面面。涉及面廣，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。隨著我市城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)服務(wù)業(yè)得到了較快發(fā)展，已成為具有一定發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)。但從總體上看，我市物業(yè)管理工作中還存在著制度建設(shè)滯后，市場化程度低；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏，成立業(yè)主委員會的覆蓋面低；物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)管機(jī)制不夠完善；物業(yè)管理與街道社區(qū)建設(shè)管理相互脫節(jié)，部門監(jiān)管職責(zé)落實不到位等問題。物業(yè)服務(wù)與廣大業(yè)主的期望差距較大，矛盾糾紛不斷出現(xiàn)，物業(yè)投訴也成為市民投訴量最高的業(yè)。強(qiáng)化物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展迫在眉睫，修訂《辦法》急需且必要。

二、制定的依據(jù)

1．《中華人民共和國民法典》；

2．《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令［2018］第698號修訂）；

3．《甘肅省物業(yè)管理辦法》（省政府令［2018］第146號修訂）。

三、起草的經(jīng)過

張掖市住建局做為物業(yè)行業(yè)的行政主管部門負(fù)責(zé)此次修訂工作，于2018年7月開始修法調(diào)研工作，赴各縣市和甘州區(qū)各居民小區(qū)、物業(yè)公司進(jìn)行了修法調(diào)研，綜合分析了物業(yè)發(fā)展形勢以及我市作為物業(yè)行業(yè)所面臨的困難和問題，為起草辦法奠定了基礎(chǔ)，在學(xué)習(xí)借鑒、廣泛征求各方意見之后，起草完成了初稿。2022年6月17日、8月12日先后兩次就初稿書面征求市直相關(guān)部門、各縣區(qū)住建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、街道社區(qū)、業(yè)主代表的意見，對初稿進(jìn)行了進(jìn)一步的完善。2022年8月4日又召集市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局、公安、消防、各縣區(qū)住建部門、街道社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等22個相關(guān)部門及業(yè)主代表召開了座談會，針對全市物業(yè)發(fā)展實際、發(fā)展短板和發(fā)展前景，對條例立法需要解決的問題、條例的框架內(nèi)容等方面，提出了針對性和操作性都很強(qiáng)的意見建議，前后共征求到　　條意見建議28條，采納了其中的15條，新增、刪除、完善了部分條款，使新辦法更具有合法性和可操作性。

四、重要條款及說明

第一章《總則》修改內(nèi)容

1．立法依據(jù)的上位法發(fā)生改變。隨著《民法典》的發(fā)布實施，《物權(quán)法》廢止，修法依據(jù)的上位法隨之修改。

2．全文中對物業(yè)管理的主管部門進(jìn)行了修改。因機(jī)構(gòu)改革涉及行業(yè)主管部門由原來的市縣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門修改為市縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門；規(guī)劃部門修改為自然資源部門。

3．細(xì)化了市、縣區(qū)住建部門的監(jiān)管職責(zé)。

4．第五條物業(yè)管理當(dāng)中涉及的相關(guān)行政職能部門名稱、職責(zé)在機(jī)構(gòu)改革中發(fā)生變化，做出相應(yīng)修改。將原規(guī)劃、建設(shè)、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務(wù)等部門修訂為：發(fā)改、公安、應(yīng)急、住建、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)、城市執(zhí)法等相關(guān)部門。

5．增加了第六條“推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機(jī)制”，強(qiáng)調(diào)建立黨建引領(lǐng)下的共建協(xié)調(diào)管理機(jī)制。

第二章《業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會》修改內(nèi)容

6．修改第二十二條關(guān)于業(yè)主公共事項表決的比例與《民法典》二百七十八條不符的內(nèi)容。

7．第二十五條業(yè)主委員會的組成人數(shù)“一般5至11人組成”修改為“5人以上單數(shù)組成”。

第三章《前期物業(yè)管理》修改內(nèi)容

8．第三十八條刪除“首期住宅專項維修資金的交存”。已明文規(guī)定禁止開發(fā)建設(shè)單位代收住宅專項維修資金，所以不需要在管理規(guī)約中約定。

9．修改第四十四條“現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料”為“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料”。

10．第四十五條增加“按照1.5‰的比例確定社區(qū)服務(wù)用房，不低于200平方米”。

第四章《物業(yè)管理服務(wù)》修改內(nèi)容

11．刪除第四十九條原內(nèi)容，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于放管服的規(guī)定取消物業(yè)行業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理。修改為“縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據(jù)失信行為的程度，通過限制物業(yè)服務(wù)項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態(tài)差別化管理，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。”通過信用監(jiān)管機(jī)制加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的管理。

12．第五十一條增加七項條款“（四）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；（五）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務(wù)質(zhì)量；（六）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；（七）為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；（八）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)认嚓P(guān)專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利；（九）積極配合消防部門做好消防設(shè)施維護(hù)管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。（十）接受社區(qū)居民委員會（村民委員會）監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。”明確細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)內(nèi)容。

13．第五十二條刪除“專項維修資金的收取和使用管理”，專項維修資金由業(yè)主直接存入制定專戶，經(jīng)業(yè)主大會表決使用，不需要在物業(yè)合同中約定。

14．刪除第五十八條關(guān)于空置房屋繳納物業(yè)費的起始時間規(guī)定。與《甘肅省物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定不符。

15．第六十五條增加“物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”依據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十六條規(guī)定。

第五章　　《物業(yè)的使用與維護(hù)》修改內(nèi)容

16．第六十七條增加“且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)”，依據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十二條規(guī)定。

17．第七十二條修改并增加“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。增加開發(fā)企業(yè)不得以只售不租為由拒絕車位出租業(yè)主使用?！?/span>

第六章　　《法律責(zé)任》修改內(nèi)容

18．第七十五條“未經(jīng)城市規(guī)劃行政部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由城市規(guī)劃行政按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰”修改為“未經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰”。

第七章　《附則》修改內(nèi)容

19．第七十九條內(nèi)容“依照《中華人民共和國物權(quán)法》”修改為“依照《中華人民共和國民法典》”。

源文件:張掖市人民政府 關(guān)于印發(fā)《張掖市物業(yè)管理實施辦法》的通知